Het beleidskader wordt gevormd door de kadernota vastgoedbeleid 2013-2020. We sturen op waarde behoud van de gebouwen. Dat doen we door de gebouwen goed te onderhouden, de beschikbare m2 goed te benutten, waar nodig levensduur verlengende maatregelen te nemen, de gebouwen energiezuiniger te maken of door een nieuwe bestemming te zoeken waardoor het gebouw opnieuw van waarde wordt. Eind 2020 wordt een herziene en geactualiseerde kadernota vastgoedbeleid aangeboden voor besluitvorming.

Het Meerjaren Perspectief Vastgoed Almere 2021-2024 (MPVA) biedt zicht op ontwikkelingen die van invloed zijn op de vastgoedportefeuille. Daarbij houden we zicht op belangrijke (beleidsmatige) trends en ontwikkelingen. Met behulp van dit MPVA zijn we in staat om te sturen op het behoud van de waarde van ons vastgoed voor de stad. Het MPVA wordt jaarlijks geactualiseerd.

Met ons gemeentelijk maatschappelijk vastgoed huisvesten wij activiteiten die in belangrijke mate bijdragen aan de maatschappelijke opgaven voor de stad. De inzet is onder andere gericht op het bijdragen aan de programma’s op het gebied van onderwijs, cultuur, toerisme, stedelijke vernieuwing Almere Haven en Buiten Centrum. Een ontwikkeling met impact is de Sectorale Routekaart Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed. Hierin wordt beschreven hoe het doel van 95% CO ₂ -reductie in 2050 bereikt kan worden.

De vastgoedportefeuille omvat 343 objecten in eigendom. Dit vormt een kernportefeuille waarmee een bijdrage wordt geleverd aan diverse beleidsdoelen. Zoals uit de grafiek blijkt bestaat bijna de helft hiervan uit onderwijsgebouwen. Naast deze objecten in eigendom worden ook nog 16 objecten gehuurd.

De leegstand in onze portefeuille bedraagt slechts 1,9%. Bij de berekening van dit percentage wordt onderwijshuisvesting, gelet op de zorgplicht van de gemeente, buiten beschouwing gelaten. De beperkte leegstand zorgt voor een beperkte mate van flexibiliteit om nieuwe huisvestingsvragen op te vangen. Veel gemeenten vinden een leegstandspercentage van 4% wenselijk. Onze gebouwen staan nooit volledig leeg. Als het nodig is schakelen we een tijdelijke beheerder in.

De afgelopen jaren is succesvol gewerkt aan de verduurzaming van ons gemeentelijk vastgoed. De tot nu toe genomen maatregelen verdienen zich in circa 15 jaar terug, waarbij rekening wordt gehouden met rente en afschrijving. We staan nu voor de omvangrijke uitdaging om ons vastgoed verder te verduurzamen. Uitgangspunt is het reduceren van de CO ₂ -uitstoot met 49% in 2030 en 95% in 2050. Daarnaast moeten alle
gebouwen aardgasvrij worden gemaakt. Dit is beschreven in de Sectorale Routekaart Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed. Deze sectorale routekaart bevat de aanzet voor gemeenten om in 30 jaar hun maatschappelijk vastgoed te verduurzamen. Dit moet resulteren in een gemeentelijke routekaart die elke vier jaar herijkt moet worden. Deze gemeentelijke routekaart is niet vrijblijvend. Gemeenten hebben zich gecommitteerd aan de doelstellingen van het Klimaatakkoord. De verduurzaming van het gemeentelijk maatschappelijk vastgoed is daar een onderdeel van.

Het streven naar een volledig energie neutrale gemeentelijke vastgoedportefeuille in 2050 is een langdurige, complexe en financieel omvangrijke opgave en gaat fors verder dan de tot nu toe genomen maatregelen. Gelet op de noodzaak van verdere verduurzamingsmaatregelen die voortvloeien uit het Klimaatakkoord en de verplichting om een eigen routekaart te hebben willen wij eind 2020 met een raadsvoorstel komen om het beleid en de uitgangspunten van de gemeentelijke routekaart duurzaam vastgoed Almere te laten vaststellen.

Onderhoudsniveau
Conform de kadernota vastgoed Almere worden de gebouwen onderhouden op conditieniveau 3 conform NEN 2767. Bij de programmabegroting 2020 is besloten het conditieniveau van het Stadhuis, De Nieuwe Bibliotheek, De Kunstlinie en het Topsportcentrum te verlagen van conditieniveau 2 naar 3.

Financiën
Om de kosten voor planmatig onderhoud te egaliseren wordt gewerkt met een tweetal voorzieningen voor planmatig onderhoud. De een wordt gebruikt voor gymzalen en tijdelijke onderwijshuisvesting en de ander voor maatschappelijk vastgoed, parkeren en overige gebouwen. De voorzieningen worden gevoed door dotaties. Deze dotaties zijn conform de kadernota gebaseerd op een voortschrijdend 10 jaar gemiddelde. Het verloop van deze voorzieningen wordt hieronder geschetst.

In onderstaande tabel wordt het verloop van de voorziening planmatig onderhoud gymzalen en tijdelijke onderwijshuisvesting weergegeven.

 
In onderstaande tabel wordt het verloop van de voorziening planmatig onderhoud voor het maatschappelijk vastgoed, parkeren en de overige gebouwen weergegeven.  

Gymzalen
Bij een aantal gebouwen van 35 jaar of ouder, zijn levensduur verlengende maatregelen nodig. Het gaat om de gymzalen en sportaccommodaties uit de eerste bouwperiode. Voor de gymzalen die in fase 1 worden aangepakt en de verbouwing van de sportaccommodatie aan het Rie Mastenbroekpark zijn kredieten toegekend bij de Programmabegroting 2017. Er zijn inmiddels zes gymzalen van de acht gymzalen aangepakt. De levensduur verlengende ingrepen van de gymzalen Leeuwardenplein en de Amsterdamweg zullen vervallen. De gymzaal Leeuwardenplein zal op termijn buiten gebruik worden gesteld, waarbij de huidige gebruikers naar verwachting gebruik kunnen maken van de faciliteiten van de sporthal Stedenwijk. De gymzaal aan de Amsterdamweg zal vervangen worden als onderdeel van de voorgenomen bouw van een brede buurtschool in Stedenwijk. De vrijgekomen budgetten zullen worden ingezet voor de levensduur verlengende ingreep van de sportzaal aan het Pijnackerpad. Deze is onderdeel van de gym- en sportzalen die in de 2e fase voorzien waren om aangepakt te worden.

Buitensportaccommodatie
De kleedruimten op de buitensport locatie Rie Mastenbroek verkeren in slechte staat. Vanwege diverse gebreken (ventilatie, technische installatie, toegankelijkheid en veiligheid) is een ingrijpende aanpak onontkoombaar. De uitvoering staat gepland voor 2020/2021. De aanbesteding heeft inmiddels plaatsgevonden. Maar de geoffreerde bedragen liggen substantieel hoger dan het beschikbaar budget. Onderzocht wordt of door middel van versobering van het programma de levensduur verlengende ingreep toch uitgevoerd kan worden binnen het beschikbare budget.

Vanwege de staat waarin gymzaal Pijnackerpad verkeert wordt deze aangepakt met het beschikbare vrijgekomen budget van de gymzalen Leeuwardenplein en Amsterdamweg. Voor de levensduur verlengende ingrepen en tegelijkertijd energie neutraal maken van de drie overige gymzalen zal worden onderzocht in hoeverre deze daadwerkelijk aan de orde zijn. Hiervoor zullen – indien nodig - kredieten worden aangevraagd bij de Programmabegroting 2022.

Er is onderzocht hoe we de sanering van de asbest houdende dak- en gevelbekleding van de sporthallen in Waterwijk en Buiten gaan aanpakken in combinatie met andere maatregelen. Bij de Programmabegroting 2019 is hiervoor een krediet toegekend. De geoffreerde bedragen waren echter fors hoger dan het beschikbare budget. Door te kijken naar andere ontwerpmogelijkheden is het benodigd bedrag verlaagd. Desondanks is er een aanvullend krediet nodig van € 0,9 miljoen. De structurele meerkosten hiervan bedragen € 48.000. Uitvoering zal plaatsvinden in 2021. De kapitaallasten die zijn opgenomen voor 2020 en 2021 kunnen daarom vrijvallen.

Verkoop
Verkoop van vastgoed is aan de orde als een pand leeg is gekomen en de afwegingen – zoals genoemd in de kadernota vastgoedbeleid - zijn doorlopen. De afwegingen betreffen de volgende vragen:

• kan het pand een beleidsdoel ondersteunen?
• kan het pand herbestemd worden voor een nieuwe functie, die aansluit bij ambities van de gemeente?
• is het vastgoed mogelijk nodig in de toekomst voor een maatschappelijke functie?
• ligt het pand op een strategische locatie, waardoor verkoop van de grond ongewenst is?

Als er geen reden meer is om het pand te behouden wordt het pand verkocht. In de kadernota is vastgelegd dat gebouwen worden verkocht volgens de principes: transparant, openbaar en marktconform. Het kan voorkomen dat er zwaarwegende maatschappelijke- of beleidsbelangen spelen, die pleiten voor een andere keuze bij verkoop dan de hoogste prijs, bijvoorbeeld om transformatie naar woonruimte mogelijk te maken. Gebouwen met gronden kunnen worden verkocht voor herontwikkeling. Naast de prijs voor de locatie zijn de sloopkosten voor de nieuwe eigenaar.

De goedkeurende rol van de raad bij verkoop is nader vormgegeven. Sinds 2014 wordt de lijst met potentiële verkooppanden jaarlijks bij de programmabegroting ter goedkeuring voorgelegd aan de raad.
Afhankelijk van de marktomstandigheden komt verkoop al dan niet daadwerkelijk tot stand. Als de verkoop niet loopt, kan gekozen worden voor verhuur. Het pand verdwijnt dan in het volgende jaar van de geactualiseerde verkooplijst.

Er staan op dit moment geen panden op de nominatie om verkocht te worden.

Sloop
Sloop is aan de orde als een gebouw niet meer geschikt is voor (tijdelijk) hergebruik, te verouderd is, investeringen niet rendabel zijn en er geen belangstelling meer voor is. De volgende panden komen in aanmerking om op termijn gesloopt te worden als verhuur of verkoop geen optie meer is.

Toelichting:
De tijdelijke onderwijshuisvestingsgebouwen (TOH’s) zijn niet meer nodig wegens overcapaciteit en komen daarom in aanmerking om gesloopt te worden.

Verduurzaming gemeentelijk vastgoed
Er wordt een krediet aangevraagd van € 99.000 voor de aanleg van zonnepanelen bij drie gymzalen. De kapitaallasten, op basis van annuïtair afschrijven, worden gedekt door de berekende besparingen in energiekosten en SDE subsidie.