Grondbeleid

Een aantal jaren geleden is een groot deel van Vogelhorst fase 2 uit exploitatie gehaald, omdat de verwachting was dat deze gronden niet binnen afzienbare tijd verkocht zouden worden. Twee jaar geleden is weer een klein deel in exploitatie genomen. Op dit moment wordt gesproken met een marktpartij om een koopovereenkomst te sluiten voor circa 10,5 ha van de circa 18 ha van het resterende deel in de MVA. Conform het destijds vastgestelde ontwikkelplan, zal op een meer projectmatige basis dit gebied tot ontwikkeling worden gebracht. Een deel van het programma zal ook voor PO beschikbaar blijven. Op deze wijze komt er versnelling in de ontwikkeling van het gebied en de woningbouwproductie.

Gelet op de besprekingen met de marktpartij wordt bij de Programmabegroting 2021 voorgesteld deze 10,5 ha MVA gronden in Vogelhorst in exploitatie te nemen en toe te voegen aan de Grondexploitatie Vogelhorst. Aangezien deze gronden op dit moment tegen de boekwaarde op de balans staan, leidt dit niet tot vrijval van een verliesvoorziening. Wel heeft dit consequenties voor de nog te realiseren winst in de grondexploitatie Vogelhorst. Deze winst neemt in zijn totaliteit toe, maar als gevolg van de 50%-regel t.a.v. te nemen winsten in een grondexploitatie, zal een deel van de reeds genomen winsten (circa € 1,2 miljoen) mogelijk bij de Programmarekening 2020 gecorrigeerd moeten worden, omdat het Percentage of Completion, door het groter worden van de grondexploitatie, onder de 50% komt.

In het eerste halfjaar is een visie voor het particulier opdrachtgeverschap (PO) vanaf 2020 gereedgekomen, met daarin een geactualiseerde begroting van de kavelwinkel waarin het verwachte aantal PO-kavels in lijn is met de verwachtingen in het MPGA. Mede door de hoge woningprijzen en de druk op de aannemersmarkt ligt de afzet van PO-kavels lager dan in het verleden werd geraamd. Daarom wordt voorgesteld om de vergoeding per kavel aan de kavelwinkel uit de grondexploitaties te verhogen van € 1.590 naar € 2.115 per kavel. De totale impact voor alle lopende grondexploitaties is ca. € 0,9 miljoen voor de jaren 2020 tot 2030. In de PB 2021 wordt daarom in het weerstandsvermogen van het grondbedrijf al met dit negatieve effect rekening gehouden. Bij het MPGA 2021 wordt het vervolgens in de grondexploitaties zelf verwerkt.

Bij de programmabegroting 2020 is in de paragraaf grondbeleid rekening gehouden met een negatief financieel resultaat voor het in ontwikkeling nemen van de Voortuin van € 4,5 miljoen. Aangezien De Voortuin onderdeel uitmaakt van de oorspronkelijke visie op het stadsdeel Poort is dit negatieve financiële effect destijds betrokken in de resultaten van het grondbedrijf. De verwachting was dat begin 2020 het ontwikkelingsplan en de grondexploitatie aan de raad zouden worden voorgelegd. Dit is echter niet gelukt. Naar verwachting zal het ontwikkelingsplan en grondexploitatie eind 2020 aan de raad worden voorgelegd. Een groot deel van de te realiseren functies in het gebied betreft leisure-achtige activiteiten, die deels ook opbrengsten uit horeca halen. Door corona is de investeringsbereidheid in deze sector minder groot. De verwachting is daarmee dat het langer zal duren om gronden voor deze functies te verkopen. Het negatieve financiële resultaat neemt daarmee naar verwachting met circa € 0,9 miljoen toe. In de programmabegroting 2021 is daarom in het weerstandsvermogen van het grondbedrijf met dit aanvullende negatieve resultaat rekening gehouden. Mogelijk dat bij de besluitvorming van het ontwikkelplan en grondexploitatie wordt voorgesteld om het gebied niet in zijn geheel in exploitatie te nemen, maar alleen de delen waarvan het wenselijk is dat ze op korte termijn worden gerealiseerd. Een deel van de gevormde reserve kan dan mogelijk vrijvallen.

Op dit moment is een aantal ontwikkelingsplannen met grondexploitaties in voorbereiding. Naar verwachting zullen deze eind 2020 of in 2021 aan de raad worden voorgelegd. In deze paragraaf grondbeleid wordt hier financieel nog geen rekening mee gehouden. Het gaat om de volgende ontwikkelingen:

• Meergronden: Betreft de herontwikkeling van de locatie Meergronden in het Centrum van Almere Haven. Het verwachte programma is een school, gymzalen en woningen.
• Kruidenwijk zuid/oost: Betreft een oorspronkelijke kantorenlocatie aan de rand van het stadscentrum. Door de vraaguitval naar kantoor is het gebied een aantal jaren geleden uit exploitatie genomen (nu onderdeel van MVA). Op dit moment is een plan in voorbereiding t.b.v. een supermarkt en woningen.
• Stadscentrum Noord-Oost kwadrant: Op het huidige parkeerterrein Festivalplein/Koolzaadveld en het gebouw de Voetnoot wordt ingezet om het hoger onderwijs en de aantrekkelijkheid voor studenten in het stadscentrum van Almere te versterken. Het programma bestaat uit hoger onderwijshuisvesting en studentenwoningen.
• Twentsekant: betreft het gebied met 84 ha bedrijfsterrein aan de A6 bij Nobelhorst. Door achterblijven van de vraag naar bedrijventerreinen, is het gebied in 2016 als materiele vaste activa gronden (MVA) aangemerkt. Intentie is om een deel van het gebied om te kleuren en woningbouw met aanverwante functies te realiseren.

De belastingdienst en Almere zijn al geruime tijd in gesprek over een te sluiten Vaststellingsovereenkomst (VSO) voor de vennootschapsbelasting van het grondbedrijf. Gelet op de huidige stand van zaken en inzichten is de verwachting dat er dit jaar nog een VSO tussen partijen wordt gesloten. Op basis van deze VSO zijn de precieze financiële effecten voor het grondbedrijf inzichtelijk te maken. Vooralsnog is de verwachting dat dit resultaat binnen de reeds gevormde harde en zachte reserves van het grondbedrijf voor de te betalen vpb past.

Bij de jaarrekening 2019 is vastgesteld dat het resultaat / vrij beschikbare middelen van het grondbedrijf € 32,2 miljoen bedragen. Aangezien de coronacrisis net haar intrede had gedaan en de (economische) effecten op dat moment niet inzichtelijk waren is door middel van een gevoeligheidsanalyse inzichtelijk gemaakt wat de mogelijke financiële effecten van een forse economische crisis op het grondbedrijf zouden zijn. Dit heeft er toe geleid dat is besloten om vooralsnog het resultaat over 2019 niet over te hevelen naar het concern, maar te wachten tot de Programmabegroting 2021, wanneer er mogelijk meer bekend zou zijn over de economische impact en dan een beslissing te nemen in hoeverre deze middelen wel worden overgeheveld.

Ervaringen Grondbedrijf tot op heden

Op dit moment vinden de bestaande grondexploitaties nog weinig hinder van de coronacrisis en de eventuele economische effecten daarvan. Voor de woningbouw geldt dat de afzet in 2020 nog in lijn ligt met de eerdere verwachtingen en ook de grondprijzen in onderhandelingen nog op het hoog conjuncturele niveau liggen van eind 2019 / begin 2020. Bij de bedrijventerreinen is bij een aantal (relatief) kleinere uitgiftes wel vertraging/uitstel ontstaan als gevolg van onzekerheid door corona, maar de verwachting is ook daar dat voor 2020 en waarschijnlijk ook 2021 de afzet en grondprijzen gerealiseerd kunnen worden.
Deze afzet is echter niet verzekerd. De reserveringsovereenkomsten bieden de mogelijkheid om niet tot afname van grond over te gaan, onder kwijtschelding van de betaalde reserveringsvergoeding.

Verwachtingen CPB en effecten voor grondbedrijf

Het CPB stelt regelmatig ramingen op met de economische verwachtingen voor 2020 en 2021, op basis van 4 scenario’s. Deze scenario’s geven een beeld van de mogelijke economische gevolgen en dan met name wat dit voor consequenties heeft voor het BBP en de werkloosheid.

Deze scenario’s bieden echter beperkt houvast voor de prognoses / scenario’s van het grondbedrijf. De relatie tussen het bbp en grondprijzen is bijvoorbeeld lastig te leggen en is van veel verschillende factoren afhankelijk. Daar komt bij dat een economische crisis als gevolg van corona een heel ander soort crisis is, dan de (financiële) crisis van 2010/2012. De behoefte aan woningen is op dit moment ook nog steeds groot en de hypotheekrente blijft historisch gezien erg laag. Mogelijk dat een economische crisis deze behoefte afvlakt, maar de verwachting is dat de vraag naar woningen redelijk in stand blijft, eventueel in combinatie met rijkssteun. Het grondbedrijf van Almere is in financieel opzicht voor het grootste deel afhankelijk van grondopbrengsten uit woningbouw. Tevens geldt dat de vastgoedmarkt een ‘laatcyclische’ markt is. Er is veelal sprake van een vertraging van circa twee jaar ten opzichte van de economische ontwikkeling. Dit komt omdat gebiedsontwikkeling en vastgoedontwikkeling veel voorbereiding en realisatietijd kosten en de partijen daardoor ‘vertraagd’ reageren op marktontwikkelingen.

Ten aanzien van de mogelijke gevolgen van een economische crisis als gevolg van corona kan gesteld worden dat:

• Tot op heden het grondbedrijf van Almere geen hinder lijkt te ondervinden van een economische crisis voor het jaar 2020.
• Er geen eenduidige verwachtingen zijn t.a.v. de economische ontwikkeling in de komende jaren en de effecten op de vastgoedmarkt en daarmee de resultaten van het grondbedrijf. Dat er nog ‘iets’ staat te gebeuren, lijkt echter wel zeker.
• Het grondbedrijf van Almere er beter voor lijkt te staan dan ten tijde van de vorige crisis, maar de impact van een economische crisis aanzienlijk kan zijn.
• De in maart opgestelde gevoeligheidsanalyse van een economische crisis een te negatief beeld schetsen (in ieder geval voor 2020) en er mogelijk meer rekening gehouden kan worden met een relatief snel economisch herstel na een forse economische dip (een zogenaamde U of V-crisis).
• Het grondbedrijf de eerste klappen van een crisis goed op kan vangen en dit niet direct tot grote directe verliezen hoeft te leiden, maar wel impact heeft op toekomstig te verwachten winsten. In geval van een langere of diepere crisis kunnen de tekorten echter wel snel op lopen.
• De financiële regelgeving zodanig is dat er wel ‘schokbewegingen’ kunnen ontstaan op het resultaat. Dus een relatief kleine verslechtering kan wel tot een aanzienlijk financieel effect op het resultaat leiden.
• Indien reeds bestaande projectrisico’s optreden of beleidsafwegingen met een negatief financieel effect worden genomen, verslechterd dit logischerwijs ook het resultaat van het grondbedrijf in de komende jaren.

De geactualiseerde uitkomsten van de gevoeligheidsanalyse over de effecten van een economische crisis zijn in onderstaande tabel weergegeven. In vergelijking met de scenario’s in de paragraaf grondbeleid bij de jaarrekening 2019 is gewijzigd dat:

• Voor 2020 wordt uitgegaan van realisatiecijfers conform het MPGA 2020;
• Er wordt uitgegaan van een relatief snel economisch herstel na een economische dip.

Uit deze analyse komt naar voren dat de financiële effecten van het ‘lichte’ crisis-scenario met een economische terugval van 1 a 2 jaar, binnen de reserves van het grondbedrijf opgevangen kunnen worden. Er dienen in dit scenario wel extra voorzieningen getroffen te worden voor de huidige grondexploitaties met een negatief saldo, maar de bestaande grondexploitaties met een positief saldo, blijven positief. De toekomstige winst in deze grondexploitaties verdampt wel voor een deel.

In het ‘zware’ crisis-scenario wordt uitgegaan van een economische terugval van circa 3 tot 4 jaar, waarna weer herstel optreedt. Dit lijkt een mogelijk scenario indien er sprake is van een tweede lockdown-fase. Indien dit scenario optreedt leiden een aantal van de huidige grote grondexploitaties met een positief saldo toch tot verliezen en een negatief resultaat. In dat geval nemen de te treffen verliesvoorzieningen ook fors toe. Een deel hiervan kan binnen het grondbedrijf opgevangen worden of door te sturen binnen de projecten zelf. Er resteert in dit scenario nog een tekort van 42 miljoen dat opgevangen zou moeten worden vanuit de algemene middelen.

In voorliggende analyse is het uitgangspunt gehanteerd dat het resultaat van het grondbedrijf van 2019 van € 32,2 miljoen dat bij de jaarrekening 2019 vooralsnog binnen het grondbedrijf is gehouden, bij de Programmabegroting 2021 naar het concern wordt overgeheveld. Alleen in een langere en diepere economische crisis ontstaat er een situatie dat het grondbedrijf de verliezen niet meer op kan vangen. Het wordt vooralsnog niet nodig geacht om voor dit scenario aanvullende reserves binnen het grondbedrijf aan te houden. Aangezien er over 2020 ook een positief resultaat wordt verwacht door het grondbedrijf, kan indien de situatie het komende half jaar toch fors verslechterd, bij de Programmarekening 2020 dit resultaat over 2020 ook nog worden ingezet als reserve.